La Agencia Tributaria no grava todo el precio de venta, sino la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión después de ajustar determinados gastos
Vender una vivienda no significa que Hacienda se quede con un porcentaje de todo el dinero recibido. Lo que tributa en el IRPF es la ganancia patrimonial obtenida, calculada a partir de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble.
La cuestión cobra importancia en un mercado con precios elevados y menos operaciones. En mayo se inscribieron 56.462 compraventas de viviendas, un 7,3% menos que un año antes, mientras el precio de la vivienda usada alcanzó una media de 2.823 euros por metro cuadrado en junio.
El inversor inmobiliario José Muñoz ha explicado en redes cómo funciona esta tributación. Su idea principal es sencilla: si una casa se compró por 100.000 euros y se vende por 180.000, Hacienda no calcula el impuesto sobre los 180.000 euros, sino sobre la ganancia resultante.
Cuánto se lleva Hacienda al vender una vivienda: así se calcula el IRPF por la ganancia obtenida
Cómo se calcula la ganancia por vender una vivienda
El cálculo no consiste siempre en restar directamente el precio de compra al de venta. Al valor de adquisición pueden sumarse impuestos, gastos de notaría, registro, comisiones e inversiones o mejoras realizadas en la vivienda. Los intereses y los simples gastos de conservación no se incluyen.
Del precio de transmisión también pueden descontarse los gastos e impuestos relacionados con la venta que haya pagado el propietario. Por tanto, conservar las facturas y la documentación de la compra, las reformas y la operación final puede reducir la ganancia sometida al IRPF.
La ganancia se integra en la base del ahorro y tributa de forma progresiva. Los primeros 6.000 euros pagan un 19%; desde 6.000 hasta 50.000, un 21%; entre 50.000 y 200.000, un 23%; entre 200.000 y 300.000, un 27%; y la cantidad que supere los 300.000 euros tributa al 30%.
En el ejemplo planteado por Muñoz, una ganancia de 80.000 euros generaría una cuota de 17.280 euros: 1.140 por los primeros 6.000 euros, 9.240 por los siguientes 44.000 y 6.900 por los 30.000 restantes. El beneficio después del IRPF quedaría en 62.720 euros, antes de tener en cuenta otros posibles gastos asociados.
Cuánto se lleva Hacienda al vender una vivienda: así se calcula el IRPF por la ganancia obtenida
Los casos en los que la ganancia puede quedar exenta
No todas las ventas obligan a pagar por la ganancia. Cuando se transmite la vivienda habitual y el dinero obtenido se reinvierte en otra residencia habitual, el beneficio puede quedar exento total o parcialmente. La reinversión debe realizarse, con carácter general, dentro de los dos años anteriores o posteriores a la operación.
Si solo se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención se aplica en la misma proporción. Además, no opera automáticamente: el contribuyente debe manifestar su voluntad de acogerse a ella y cumplir los requisitos fijados para que ambos inmuebles tengan la consideración de vivienda habitual.
También están exentas las ganancias obtenidas por mayores de 65 años al vender su vivienda habitual. La misma regla se aplica a las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, siempre que se reúnan las condiciones establecidas por la Agencia Tributaria.
El importe final depende, por tanto, del beneficio real, de los gastos acreditados y de las posibles exenciones. Antes de cerrar una venta conviene reunir toda la documentación y estudiar la operación completa, porque dos viviendas vendidas por el mismo precio pueden acabar tributando cantidades muy diferentes.
