El Gobierno de Milei revoluciona la oferta de vivienda en Argentina

En diciembre de 2023, el Gobierno argentino liderado por Javier Milei  aprobó un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que transformó significativamente la regulación de los arrendamientos en el país.

Este decreto eliminó la anterior ley de alquileres, la cual imponía restricciones estrictas a los propietarios, como la obligación de establecer contratos con plazos mínimos y límites de precios. Tales limitaciones habían reducido la oferta de viviendas en alquiler, situación similar a la que se observa en grandes ciudades españolas, incluyendo Buenos Aires. Muchos propietarios preferían mantener sus propiedades desocupadas para evitar un bajo rendimiento y un alto riesgo de pérdida.

Con la liberalización impulsada por Milei, la oferta de viviendas en alquiler en Buenos Aires ha aumentado de manera considerable y los precios reales, ajustados por inflación, han comenzado a bajar, según informa El Economista.

Uno de los aspectos más relevantes de este nuevo decreto es la mayor libertad para definir las condiciones del contrato de alquiler. Ahora, el plazo del contrato será el acordado por ambas partes y, en ausencia de un acuerdo específico, se establecerá por defecto en dos años.

La nueva normativa también permite a propietarios e inquilinos acordar libremente cómo se ajustarán los precios de los alquileres, sin necesidad de seguir índices específicos como el Índice de Contratos de Locación o el Índice de Casa Propia. Las partes pueden elegir cualquier índice, ya sea público o privado, y determinar la frecuencia de las actualizaciones del precio.

Limitación de la intervención judicial en los contratos de alquiler

Otra característica importante de la regulación es la limitación de la intervención judicial en los contratos de alquiler. Los jueces ya no pueden modificar términos como la forma de pago o la moneda en que se realizan los pagos, permitiendo el uso de dólares, pesos o euros, según acuerden las partes. No obstante, los magistrados aún tienen la responsabilidad de intervenir en caso de cláusulas abusivas.

Además, el decreto permite que las partes decidan de forma consensuada el monto y la moneda de la fianza o depósito de garantía, así como las condiciones para su devolución. La periodicidad del pago también se acuerda libremente, siempre que no sea inferior a mensual. En cuanto al derecho del inquilino a rescindir el contrato, este puede hacerlo pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de notificación hasta el término original del contrato.

Desde la implementación del DNU, la oferta de viviendas en alquiler en Buenos Aires ha experimentado un aumento notable. Datos del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario  (CI) indican un incremento del 195,23% en la disponibilidad de inmuebles. Asimismo, la Universidad de San Andrés y la plataforma Mercado Libre Inmuebles reportan que la oferta en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) ha alcanzado niveles récord, con un aumento del 218% en los primeros seis meses de 2024. Este crecimiento es particularmente destacable en barrios como Palermo, donde la oferta ha crecido un 7,10% en un mes.